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踐行穩健,主動從容推進有質量地增長

2019/10/28 17:58:47  文章來源:第一金融網  作者:佚名
文章簡介:自今年銀保監會下發“23號文”開始限制銀行和信托融資后,房地產融資渠道開始步步收緊,同時,在“房住不炒”定位的大環境下,傳統房地產開發模式難以為繼,從小房企到龍頭房企,都面臨著不同程度的資金壓力和可持續發展的挑戰

自今年銀保監會下發“23號文開始限制銀行信托融資后,房地產融資渠道開始步步收緊,同時,在“房住不炒”定位的大環境下,傳統房地產開發模式難以為繼,從小房企到龍頭房企,都面臨著不同程度的資金壓力和可持續發展的挑戰。

來自深圳的非上市企業——卓越集團經過多年發展,走出了一條獨特且可持續發展的道路,在資本市場贏得良好的信用度和認可度。作為一家典型房企,卓越何以取得穩健發展?在接受中房網記者采訪時,卓越集團執行總裁沙驥提到:不依靠上市公司這個身份,就不會被資本市場短期數字目標“綁架”,相比較規模,卓越更看重企業有質量的增長,實現長遠的經營。前瞻布局和穩健發展為卓越實現這個目標積蓄了力量,提供了保障。

01/利潤保障——聚焦城市更新的優質土儲

中國指數研究院認為,盡管調控政策不斷加碼升級,但深圳因其穩定的剛性需求和強大的抗風險能力,成為品牌房企爭相追逐的市場。“大灣區+示范區”雙重規劃利好下,深圳的城市定位得到空前提升。

卓越集團憑借先發優勢提前布局,占據了大本營核心區位——深圳,提前享受了利好政策帶來的諸多紅利。23年的深耕,卓越在深圳攻城略地,已簽約優質城市更新項目63個,預計儲備貨值超過6000億,其中龍華區預計貨值超1000億,并成功打造了卓越世紀中心、卓越城、深圳中心·天元等多個舊改綜合體項目。

其中,深圳中心·天元是福田區重點城市更新項目,總建面約140萬㎡,是一座包含超甲級寫字樓、約30萬㎡大型商業、約800米中央大街、城市豪宅、學校、紀念館、設計藝術中心等于一體的超級城市綜合體項目。綜合體旗下高端商業——“One Avenue 卓悅中心作為深圳中心區規模最大商業項目,整體招商工作完成超過95%,已于912日正式對外營業。

 

  One Avenue卓悅中心實景圖

該項目所處的福田中心區——深圳的中心城區,也是金融總部機構的集聚區。據福田企服中心統計,2019年福田共有135棟重點商務樓宇、86億元樓(一棟樓一年的稅收,約相當于內地中等城市一年的總稅收),是全國含金量最高的商務區。高端樓宇吸引大量總部型及高端企業入駐,以及與之匹配的高素質從業人員,福田中心區以載體和平臺的聚集效應形成樓宇經濟,帶來優質的社會結構。

02/現金流保障——構建持銷并舉的收益結構

卓越集團早期通過打造蔚藍系住宅,形成人居典范之作,奠定深圳住宅地產的領先地位,后增加投資商業物業,形成持銷并舉的雙引擎模式,有效抵御因政策導致的周期性經濟風險,并加速收益結構輕型化。目前,卓越集團資產管理規模超1000億,其中,集團自持物業資產管理規模約700億,以“股權合作”為發展核心、“輕資產輸出”為經營輔助的資產管理規模約300億。

卓越業務探索邏輯更趨同于香港模式,如港企代表新鴻基。新鴻基為家族管理制,追求穩健,通過穩定的商業物業來獲得現金流, 并通過良好的銀行關系以確保低廉的融資成本;其開發業務與內地房企采用的快速周轉開發模式不同,新鴻基更樂于利用資本運作,在土地溢價后再出售套現盈利。

卓越始終以核心城市-核心區域-核心物業為自持物業選取標準。一方面,這類優質物業可以保證穩定的租金收入,具備更強的安全邊際;另一方面,這類稀缺型的核心物業可以貢獻長期穩定超額的投資收益。

作為深圳CBD之王,卓越集團通過在核心區域打造地標性商業地產,實現了品牌知名度及溢價效應的雙提升。從福田中心區的頂級寫字樓“卓越世紀中心”,到后海中心區首個入市租賃項目“卓越后海中心”,再到區域絕對地標的“卓越前海壹號”,卓越集團以城市綜合運營商的角色一路見證深圳中心區的發展。

被稱為“前海之門”的前海壹號,建立在前海出讓的第一塊土地上,是桂灣金融區的第一棟寫字樓,也是前海的首席商務門戶。此項目總占地約1.7萬平方米,總建面近80萬平方米,持有建面超26萬平方米,由4棟超甲級寫字樓、2棟頂級行政公寓及休閑配套組成。江湖傳言“一入前海,卓越可見”。一期寫字樓以標志性的前海之門成為前海絕對地標,它由世界著名建筑設計公司TFPAECOM等世界級團隊傾力打造門戶式造型,是進入前海的地界標識。作為前海第一個入市銷售的商業辦公產品,前海壹號一期于20161月獲批預售,備案均價約8.9/平米,二期項目在隨后的10月獲批,備案均價約9.4/平米,很快售罄,目前還剩少量商務公寓,均價約15/平米。

 

△卓越前海壹號效果圖

03/安全保障——維持資產結構的安全健康

卓越起步于深圳,依托成熟的開發能力和資產運營能力,2004年開始異地擴張發展。目前,在全國32座核心城市實現布局及深耕。卓越集團堅持規模和利潤并重,善于使用經營杠桿而非財務杠桿,從而實現較好的杠桿控制。

2019年卓越商管半年度業績報告資產負債率連續三年穩定在65%以下,有息負債下降17.12%,加權平均資金成本約為5.85%,債務結構安全健康。據億翰中國統計,截至2018年底,148家上市房企平均資產負債率為79.46%,重點上市房企平均融資成本為6.65%,卓越商管遠遠優于行業平均水平,穩健是卓越最具有辨識度的經營標簽 。

經濟力量為企業創造了成長契機,核心優勢是企業發展的主因,企業要想謀求發展,必須找尋適合自己的“配方”。卓越集團從企業自身的優勢出發,既順應市場變化,又滿足企業自身的訴求,憑借優質的城市更新土儲、成熟的持銷收益結構、較低的杠桿率練就了更強的抗風險能力,讓投資更加主動和從容,實現企業的穩健發展和有質量增長。

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